L’art 2 comma 3 della legge 431/1998 stabilisce che in alternativa ai contratti a forma libera vi sono i contratti a canone concordato.
ll canone concordato riguarda le proprietà di privati concesse in affitto ad uso abitativo, transitorio, a studenti universitari per la durata:
- di 3 anni + 2 di rinnovo per le abitazioni;
- da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
- da 1 a 18 mesi per i contratti transitori
L’importo del canone deve essere compreso in una fascia tra un valore minimo e uno massimo come stabilito negli accordi territoriali (convenzioni locali tra organizzazioni di proprietari e inquilini). All’interno degli accordi territoriali troviamo tutte le indicazioni utili al calcolo del canone sulla base di precisi parametri, quali caratteristiche dell’immobile, ubicazione, e durata del contratto. Questo rappresenta la principale differenza con il canone libero, che prevede la libera contrattazione tra privati e segue i prezzi di mercato (l’obbligo di durata è di 4 anni + eventuale rinnovo di 4).
Le agevolazioni fiscali rendono particolarmente vantaggiosi i contratti d’affitto a canone concordato.
Infatti per questa tipologia di contratti, è possibile optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo o di registro.
Per quanto concerne la tassazione agevolata , essa si applica nel rispetto dei seguenti requisiti generali:
Sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A – esclusa A\10)
Per quel che riguarda poi nello specifico l’immobile, è necessario che questi sia ubicato in comuni ad alta tensione abitativa o, nel caso di contratti a studenti, che sia situato in un Comune in cui ha sede un’università, un corso distaccato o che si tratti di comuni limitrofi.
In alternativa le agevolazioni ai fini delle imposte dirette si applicano anche in caso di scelta di permanenza nel regime Irpef. In tal caso, la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. Inoltre l’imposta di registro è pari all’ 1,4% del canone annuo anzichè al 2%.
Per quel che riguarda l’IMU sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:
- la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25%;
- la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.
ll contratto a canone concordato si presenta particolarmente vantaggioso anche per gli inquilini che, oltre a poter contare su un costo relativo alla locazione a prezzi calmierati, possono accedere alla detrazione fiscale per un importo massimo pari a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.